Προσέγγιση κόστος: η ουσία και τα κύρια χαρακτηριστικά

Η κύρια μέθοδος προσδιορισμού της αγοραίας αξίας των ακινήτων, μηχανημάτων και εξοπλισμού είναι μια προσέγγιση κόστους, η οποία βασίζεται στην αρχή της υποκατάστασης. Σύμφωνα με τον ίδιο, το πρόσωπο που καταβάλλει παράλογες τιμές για το αντικείμενο, αν είναι υψηλότερο από ό, τι μπορείτε να πληρώσετε για την ίδια την ίδια χρησιμότητα και την ποιότητα.

Πότε είναι η εκτίμηση του ακινήτου, να λάβει υπόψη τις προσεγγίσεις που επιτρέπουν να αντικατοπτρίζουν με μεγαλύτερη ακρίβεια την αξία του. Είναι ακριβό είναι το κυριότερο. Είναι κατανοητό ότι η αξία του αντικειμένου στην περίπτωση αυτή αποτελείται από την τιμή αγοράς της γης και το κόστος που απαιτούνται για να αναδημιουργήσει, για παράδειγμα, η δομή στην παρούσα μορφή της.

προσέγγιση κόστος για την εκτίμηση των ακινήτων πραγματοποιείται σε διάφορα στάδια:

1. Προσδιορίστε την τιμή της γης, η οποία αντιπροσωπεύει το μεγαλύτερο μέρος της ορθής χρήσης του.

2. Υπολογίστε το ποσό που θα δαπανηθεί για την κατασκευή ενός παρόμοιου μηχανισμού.

3. Καθορίστε το ποσό του εισοδήματος που έλαβε από έναν επιχειρηματία.

4. αφαιρείται φυσική, λειτουργική και εξωτερική υποτίμηση.

5. Πραγματοποιήθηκε το τελικό υπολογισμό της αξίας της γης και την κατασκευή του κτιρίου, το οποίο θα πρέπει να λαμβάνει υπόψη την προσαρμογή για φθορά.

Η προσέγγιση του κόστους, εν τω μεταξύ, έχει μειονεκτήματα στη χρήση. Το κυριότερο είναι ότι θα πρέπει να δαπανήσει πολύ χρόνο για να καθορίσει την ακριβή αξία του κτιρίου. Έτσι, όταν η ανάκτηση πραγματοποιείται από ένα παλιό κτίριο, για να καθορίσει με ακρίβεια το κόστος της αποκατάστασης του και η υποτιθέμενη υποβάθμιση είναι σχεδόν αδύνατη. Όσον αφορά το πρότυπο κτίρια, τότε αυτή η προσέγγιση είναι η καλύτερη κατά την εκτίμησή τους, γιατί είναι πολύ εύκολο στη χρήση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι η μόνη επιλογή, για παράδειγμα, κατά την αξιολόγηση των κτιρίων ειδικού σκοπού (σχολεία, σιδηροδρομικούς σταθμούς, σταθμούς παραγωγής ηλεκτρικής ενέργειας) ή την ασφαλιστική αξία.

Η προσέγγιση του κόστους χρησιμοποιείται συχνά όταν διεξάγεται αξιολόγηση των παγίων περιουσιακών στοιχείων, η κατασκευή ή η ανάλυση της πιο αποτελεσματικής χρήσης της γης.

Όσον αφορά το κόστος διακανονισμού της κατασκευής, που πραγματοποιούνται χρησιμοποιώντας τέσσερις βασικές μεθόδους: ο δείκτης, η συγκριτική μονάδα, χωρίς να χαλάσει στα συστατικά και η ποσοτική έρευνα.

Έτσι, η τελευταία έρευνα είναι να καταρτίσει εκτιμήσεις για τις άμεσες δαπάνες που ισχύουν για όλους τους τύπους των εργασιών, υλικών, μηχανοποίηση, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας και ούτω καθεξής. Οι δαπάνες αυτές προστίθενται επίσης στο κέρδος και του επενδυτή γενικά. Αυτή η μέθοδος θεωρείται η πιο ακριβή, αλλά και το πιο χρονοβόρο να χρησιμοποιήσει, επειδή απαιτεί γνώση του εκτιμητή στον τομέα της κατασκευής και την προετοιμασία των εκτιμήσεων.

Η προσέγγιση του κόστους χρησιμοποιεί επίσης μια μέθοδο χωρίς να χαλάσει στα συστατικά του κατά την εκτίμηση ακινήτων, η οποία είναι κάπως παρόμοια με την ποσοτική, αλλά δεν είναι τόσο χρονοβόρα. Το γεγονός ότι δεν χρησιμοποιούν τα ατομικά και συγκεντρωτικά τις τιμές όλων των στοιχείων του σχεδίου.

Όσον αφορά τη μέθοδο της συγκριτικής μονάδας, η χρήση του είναι δικαιολογημένη για συγκρίσεις τύπου. Έτσι, προκειμένου να αξιολογήσει ένα αντικείμενο, επιλέξτε μια παρόμοια τεχνολογία και τις επιδόσεις. Η επιλογή γίνεται από εξειδικευμένους καταλόγους. Η μέθοδος είναι το πιο εύκολο, και ως εκ τούτου έχει μια πολύ ευρεία εφαρμογή.

Η μέθοδος του δείκτη είναι ότι η λογιστική αξία πολλαπλασιάζεται με τους ειδικούς δείκτες, οι οποίες έχουν εγκριθεί από τα πρότυπα του κράτους. Πιστεύεται ότι μια τέτοια μέθοδος έχει το χαμηλότερο βαθμό ακρίβειας.

Η προσέγγιση του κόστους μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την αξιολόγηση της κάθε ακινήτων, αλλά όχι απαραίτητα η χρήση του είναι δικαιολογημένη. Το γεγονός ότι τα αντικείμενα που πρέπει να επιστραφεί, χρησιμοποιείται πολύ σπάνια, αλλά η χρήση του στην αξιολόγηση του δομημένου χώρου είναι απλά λανθασμένη.