Η προσέγγιση του εισοδήματος με την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας και επιχειρηματικών. Η εφαρμογή της προσέγγισης του εισοδήματος

Η προσέγγιση του εισοδήματος είναι μια ολόκληρη συνδυασμός των μεθόδων εκτίμησης της αξίας των ακινήτων, ιδιοκτησίας της οργάνωσης, την ίδια την επιχείρηση, στην οποία το κόστος του καθορισμού γίνεται με τη μετατροπή των οικονομικών οφελών που αναμένονται στο μέλλον. Οι θεωρητικές βάσεις αυτής της προσέγγισης είναι αρκετά πειστική. επενδυτική αξία είναι η αξία των μελλοντικών παροχών προς το παρόν, οι οποίες είναι μειωμένες σε ποσοστό απόδοσης, η οποία είναι μια αντανάκλαση της επικινδυνότητας των επενδύσεων.

Αυτό είναι λογικό και κατάλληλο για οποιαδήποτε χρησιμοποιούνται για την παραγωγή και την πώληση του ακινήτου του αντικειμένου υφιστάμενες επιχειρήσεις, καθώς και των επιχειρήσεων του προβλέπεται να δημιουργήσει θετικές αποδόσεις. Το μέγεθος των κινδύνων των επενδύσεων στην επιχείρηση αποδεικνύεται από το εκτιμώμενο προεξοφλητικό επιτόκιο. Σε έναν ρόλο που από οικονομική άποψη, τώρα βρίσκεται το ποσοστό απόδοσης που απαιτείται από τους επενδυτές για την επενδύονται στο ανάλογο επίπεδο επενδυτικού κινδύνου αντικείμενα κεφάλαια, ή είναι το ποσοστό απόδοσης των εναλλακτικών επενδύσεων με παρόμοιο κίνδυνο κατά τη χρονική στιγμή της αξιολόγησης.

χαρακτηριστικά

Η εφαρμογή της προσέγγισης του εισοδήματος στην πράξη είναι αρκετά δύσκολο έργο, δεδομένου ότι είναι απαραίτητο για την αξιολόγηση κάθε σημαντικός καθοριστικός παράγοντας του κόστους - το ποσοστό της επιστροφής και του κέρδους. Κατά την αξιολόγηση εταιρείες που χρησιμοποιούν αυτές τις τεχνικές, θα πρέπει να είναι σίγουρος για να προβεί σε λεπτομερή ανάλυση όλων των βασικών στοιχείων, συμπεριλαμβανομένου του κόστους του κύκλου εργασιών της εταιρείας, οι οποίες έχουν άμεση επίπτωση επί των κερδών, το κόστος και τους κινδύνους που δημιουργούνται από κάθε μεμονωμένο μέλος.

Η προσέγγιση του εισοδήματος για την αποτίμηση μιας επιχείρησης χρησιμοποιείται αρκετά συχνά. Για παράδειγμα, στην περίπτωση της εξαγοράς ή συγχώνευσης, τότε η μέθοδος αυτή χρησιμοποιείται πολύ πιο συχνά από το κόστος ή την αγορά. αγοραστή Συνημμένο κεφάλαιο γίνεται τώρα με την προσδοκία ότι οι ροές πρέπει να λαμβάνονται στο μέλλον οι καθαρές ταμειακές, η οποία δεν μπορεί να θεωρηθεί εγγυημένη, καθώς χαρακτηρίζονται από ορισμένους κινδύνους. Η προσέγγιση του εισοδήματος για την αξιολόγηση αυτών των καθοριστικούς παράγοντες της τιμής εκ του ότι, για τη χρήση της προσέγγισης που βασίζεται στην αγορά συνήθως απαιτεί λόγος τιμής προς κέρδη, ή κάποια άλλη παρόμοια πολλαπλάσια εισόδημα για μια αναδρομική περίοδο, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη το μέλλον.

Για πολλαπλάσια αγορά χαρακτηριστικά γνωρίσματα, όπως η ανασφάλεια, και η αποτυχία να παρέχει την ίδια φροντίδα που μπορεί να επιτευχθεί υπό την προϋπόθεση για τη χρήση της προσέγγισης του εισοδήματος με την πρόβλεψη των μελλοντικών κερδών και τα προεξοφλητικά επιτόκια. Για παράδειγμα, η αναλογία των «τιμής προς κέρδη», το οποίο χρησιμοποιείται για ένα χρόνο, δεν επιτρέπει να αντικατοπτρίζουν επαρκώς τις αναμενόμενες αλλαγές στα επόμενα χρόνια. Η σωστή χρήση των συντελεστών που παρέχει μια ευκαιρία να αποδείξει τις γενικές προτιμήσεις των επενδυτών, που συχνά αναφέρω πωλητές ή βιομηχανικές πηγές.

η χρήση του

Στην ανάλυση των αναγκών και την προστασία, καθώς και πληροφορίες σχετικά με τον προϋπολογισμό της εταιρείας, η οποία αναγκάζει να κάνει αλλαγές και την ανάπτυξη των δημοσιονομικών επιπτώσεων της δημιούργησε σχεδίου, προβλέψεις και βασικές φράσεις. Η προσέγγιση του εισοδήματος με την αξιολόγηση μιας επιχείρησης σας επιτρέπει να μετρήσετε όλες τις υποθέσεις που σχετίζονται με το αν υπάρχουν ορισμένα οφέλη από την απορρόφηση, ως αποτέλεσμα της αύξησης των εσόδων, τη μείωση του κόστους, τη βελτίωση των διαδικασιών και τη μείωση του κόστους μικρής κεφαλαιοποίησης. Με αυτή την προσέγγιση είναι δυνατόν να μετρηθεί και να συζητήσουν τα πάντα. Επιπλέον, μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να καθοριστεί ο χρόνος έναρξης των αναμενόμενων οφελών, καθώς και για να αποδειχθεί η διαδικασία της μείωσης του κόστους της επιχείρησης, στο βαθμό που, καθώς δεν υπάρχει κίνηση των παροχών σε ένα πιο μακρινό μέλλον.

Χρησιμοποιώντας την προσέγγιση του εισοδήματος προβλέπει για τους αγοραστές και τους πωλητές τη δυνατότητα να προσδιορίσει την εύλογη αξία της αγοράς της επιχείρησης, καθώς και οι επενδύσεις αξία του σε ένα ή περισσότερους στρατηγικούς αγοραστές. Εάν εμφανιστεί αρκετά ξεκάθαρα αυτή η διαφορά, οι αγοραστές και οι πωλητές μπορούν να εντοπίζουν εύκολα τα οφέλη από τις συνέργειες και να λάβει ενημερωτικό λύσεις.

Όταν χρησιμοποιείτε την εισοδηματική προσέγγιση για την αποτίμηση μιας επιχείρησης, θα πρέπει να έχετε κατά νου ότι το υπολογιζόμενο κόστος αποτελείται από το κόστος όλων των ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη διάρκεια της άμεσης δράσης. Στο πλαίσιο της προσέγγισης, υπάρχουν διάφορες μέθοδοι για την εκτίμηση, είναι πιο ενδιαφέρον. Ειδικότερα, αυτές οι μέθοδοι είναι εφαρμόσιμες προσέγγιση εισόδημα: κεφαλαιοποίησης και προεξόφληση ταμειακών ροών. Μπορείτε να τα δείτε με περισσότερες λεπτομέρειες.

μέθοδοι

Χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης των ταμειακών ροών ανιχνεύεται συνολική αξία της επιχείρησης, ανάλογα με την ταμιακών ροών που δημιουργούνται από τις δυνατότητες ιδιοκτησίας της επιχείρησης. Η ταμειακή ροή των επιχειρήσεων ή της επιχείρησης στο σύνολό της - είναι η διαφορά ανάμεσα σε όλες τις εισροές και εκροές κεφαλαίων σε μια περίοδο χρέωσης. Συνήθως χρησιμοποιείται για την περίοδο υπολογισμού ενός έτους. Η τεχνική είναι να μετατρέψει το αντιπροσωπευτικό επίπεδο της αναμενόμενης ροής του χρήματος στην παρούσα αξία διαιρώντας το συνολικό ποσό ροής για την επιτόκιο κεφαλαιοποίησης που εγκρίθηκε. Σε αυτή την περίπτωση, η κατάλληλη ροή εσόδων, με κάποιες προσαρμογές.

Για να χρησιμοποιήσετε τη συμβατική μέθοδο που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό των ταμειακών ροών της καθαρής Επιπλέον κέρδη (υπολογίζεται μετά από φόρους) μη ταμειακών εξόδων για τον προσδιορισμό της απόλυτης τιμής της ταμειακής ροής για κεφαλαιοποίηση. Αυτή η μέθοδος υπολογισμού μπορεί να θεωρηθεί πιο απλοποιημένη σε σχέση με τον υπολογισμό των ελεύθερων ταμειακών ροών, οι οποίες καταγράφονται ως προσθήκη απαιτούμενες επενδύσεις κεφαλαίου και την ανάγκη για αναπλήρωση του κεφαλαίου, είναι διαπραγματεύσιμη.

Προεξόφληση ταμειακών ροών

Η μέθοδος αυτή ουσιαστικά στηρίζεται μόνο στις αναμενόμενες ταμειακές ροές, οι οποίες δημιουργούνται από την ίδια την επιχείρηση. Η χαρακτηριστική διαφορά μεταξύ αυτής έγκειται στο γεγονός ότι απαιτείται η δαπάνη για τον υπολογισμό βαθμολογίας προσδιορισμό ενός ταμειακών ροών αντιπροσωπευτικό επίπεδο. Η μέθοδος αυτή στις ανεπτυγμένες χώρες ήταν το πιο ευρέως χρησιμοποιούμενο λόγω του γεγονότος ότι μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να λογοδοτήσουν για όλες τις προοπτικές. Οι ταμειακές ροές είναι γενικά ίση με το άθροισμα των καθαρών εσόδων και των αποσβέσεων, εφόσον το κέρδος αφαίρεση των καθαρών επενδύσεων κεφαλαίου κίνησης και κεφαλαιουχικές δαπάνες.

Οι παρακάτω όροι χρήσης του μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών:

• δεν υπάρχει λόγος να πιστεύουμε ότι οι μελλοντικές ταμειακές ροές θα είναι διαφορετικά επίπεδα του ρεύματος, δηλαδή, μιλάμε για την ανάπτυξη των επιχειρήσεων?
• υπάρχει περιθώριο για μια ουσιαστική εκτίμηση των μελλοντικών ταμειακών ροών με τη χρήση μιας επιχείρησης ή εμπορικά ακίνητα?
• το αντικείμενο είναι να δημιουργήσει ένα πλήρες ή μερικό βήμα?
• Enterprise είναι μια σημαντική μικτής χρήσης εμπορική αξία.

Η προσέγγιση του εισοδήματος σε αποτίμηση του ακινήτου με τη μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών είναι η καλύτερη, αλλά η χρήση του είναι πολύ επίπονη. Υπάρχουν εκτιμήσεις ότι χωρίς την εφαρμογή αυτής της μεθόδου για την παραγωγή αδύνατο. Αυτές περιλαμβάνουν την ανάπτυξη ενός επενδυτικού σχεδίου με την εκ των υστέρων αξιολόγηση του.

Πλεονεκτήματα της μεθόδου της προεξόφλησης

Εάν ασκήσετε την εισοδηματική προσέγγιση για την εκτίμηση των ακινήτων ή επιχειρήσεων μέσω προεξόφληση μεθόδου, είναι δυνατόν να εντοπιστούν μερικά από τα κύρια οφέλη. Πρώτα απ 'όλα μιλάμε για το τι τα μελλοντικά κέρδη της επιχείρησης να λάβει άμεσα υπόψη μόνο τις αναμενόμενες δαπάνες λειτουργίας για την παραγωγή προϊόντων με μεταγενέστερη πώληση της, και τις μελλοντικές επενδύσεις που συνδέονται με τη διατήρηση και την επέκταση της παραγωγής και του εμπορίου ικανότητες, αντικατοπτρίζεται στις προβλέψεις κέρδους μόνο έμμεσα, μέσω σημερινή τους αποσβέσεις.

σημαντικά σημεία

Αξιολόγηση της προσέγγισης του εισοδήματος με την έλλειψη κέρδους ή της ζημίας ως δείκτης υπολογισμού των επενδύσεων γίνεται μετά την προσαρμογή για το γεγονός ότι το κέρδος είναι ένας δείκτης της λογιστικής πληροφόρησης, έτσι εκτίθενται σε σημαντικό χειραγώγηση κατά τη λειτουργία.

Η μέθοδος των προεξοφλημένων ταμειακών ροών αποτελείται από τρεις ομάδες των μοντέλων:

• προεξοφλημένων μερισμάτων?
• υπόλοιπο εισόδημα?
• προεξοφλημένων ταμειακών ροών.

Αν ασκείται εμπορική προσέγγιση, σύμφωνα με το πιστοποιητικό έκπτωση μοντέλο μέρισμα ως ταμειακή ροή, εφαρμόζουν τις πληρωμές για τις μετοχές. Παρά το γεγονός ότι το μοντέλο είναι πολύ κοινό στην διεθνή πρακτική για τον προσδιορισμό και την εκτίμηση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης, έχει πολλά μειονεκτήματα. Σε μοντέλα που δεν διατήρησε τη λογιστική κέρδη βαθμό. Υπάρχει μια διαφορά στην μερισματική πολιτική, όχι μόνο μεμονωμένες επιχειρήσεις, αλλά και για ολόκληρη τη χώρα. Αυτή η μέθοδος δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί σε επιχειρήσεις που δεν επωφελούνται. Αυτό το μοντέλο είναι η καταλληλότερη για τον υπολογισμό της αξίας των μετοχών της μειοψηφίας.

Υπολειμματικά Μοντέλο Εισόδημα

Η προσέγγιση του εισοδήματος με την εκτίμηση του υπολειμματικού μοντέλο προσέγγιση υποθέτει ότι ως μέτρο των ταμειακών ροών θα χρησιμοποιηθεί η τιμή του υπόλοιπο εισόδημα, δηλαδή η διαφορά μεταξύ του κέρδους και από το μέγεθος του κέρδους, το οποίο είχε προβλεφθεί από τους μετόχους κατά τη στιγμή της αγοράς της εταιρείας ή των μετοχών της. Αν η αξία της επιχείρησης υπολογίστηκε με βάση τις παραδοχές κατάλληλη για το μοντέλο, θα είναι ίση με το άθροισμα της λογιστικής αξίας με την παρούσα αξία των αναμενόμενων ποσό του εισοδήματος που απομένει μετά από αυτό. Το μοντέλο αυτό δείχνει μια σημαντική ευαισθησία για την ποιότητα των στοιχείων που παρουσιάζονται στις οικονομικές καταστάσεις. Για ρωσικές συνθήκες η καταλληλότητα των πληροφοριών αυτών υπόκειται σε σημαντική αμφιβολία.

Τα οφέλη για τους μετόχους

Φυσικά, οι μέτοχοι ή οι μέτοχοι της εταιρείας, η οποία έχει μια συγκεκριμένη ιστορία, καθώς και οι πληρωμές μερισμάτων προς τα πραγματικά περιστατικά, μπορούν να επωφεληθούν από το μοντέλο προεξόφλησης για να υπολογίσει το κόστος της δική του εταιρεία. Η κατάσταση είναι ότι αυτή επιχειρήσεις του κλάδου των μετόχων μειοψηφίας σπάνια, τόσο γι 'αυτούς ο πιο κατάλληλος τρόπος είναι να χρησιμοποιήσετε την εισοδηματική προσέγγιση για την εκτίμηση της ακίνητης περιουσίας και το επιχειρηματικό μοντέλο από την προεξόφληση ταμειακών ροών. Σε αυτό το σύστημα το κλειδί είναι διαθέσιμα με ποσοστά έκπτωσης μετρητά ή την αναμενόμενη απόδοση της επένδυσης. Το μεγαλύτερο πρόβλημα με αυτό το μοντέλο είναι η ακρίβεια των προβλέψεων ελεύθερες ταμειακές ροές, καθώς και επαρκής ορισμός του προεξοφλητικού επιτοκίου.

Αν εφαρμόσουμε την προσέγγιση του εισοδήματος, ο ορισμός της οποίας δόθηκε παραπάνω, χρησιμοποιώντας τη μέθοδο της προεξόφλησης των ταμειακών ροών και των εσόδων που αναμένονται από την επιχείρηση, λαμβάνουν υπόψη τις προβλεπόμενες χρηματοοικονομικές ροές, οι οποίες μπορούν να αποσυρθούν από την κυκλοφορία μετά από την απαιτούμενη επανεπένδυση των κερδών σε μετρητά. Ως ένδειξη της ταμιακών ροών δεν εξαρτώνται από το λογιστικό σύστημα που χρησιμοποιείται στην επιχείρηση, καθώς και την πολιτική υποτίμησης του. Σε αυτή την περίπτωση, να είστε βέβαιος να λάβει υπόψη τις ροές οποιαδήποτε μετρητά - εισροών και εκροών. Αξιολόγηση των οικονομικών νόημα για την προεξόφληση των ταμειακών είναι τέτοια ώστε το αποτέλεσμα αυτών των διαδικασιών είναι η μείωση τους σχετικά με το ποσό που θα ήταν στη διάθεση του επενδυτή κατά τη στιγμή της παραλαβής των ταμειακών ροών, με την προϋπόθεση ότι θα βάλει τα χρήματά τους δεν είναι στην επιχείρηση αυτή τη στιγμή, και σε ό, τι -Τι άλλο περιουσιακό στοιχείο των επενδύσεων δημόσιο χαρακτήρα, για παράδειγμα, την ασφάλεια ρευστότητας ή κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό.

πρόσθετες τεχνικές

Η προσέγγιση του εισοδήματος, ένα παράδειγμα του οποίου περιγράφεται παραπάνω, πρόσφατα χρησιμοποιείται όλο και λιγότερο, και τώρα έχει γίνει η πιο συνηθισμένη μέθοδος αξιολόγησης. Χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση των διαφόρων περιουσιακών στοιχείων, και χρησιμεύει ως βάση για την ιδέα του ότι θα πρέπει να επιτρέπεται κάθε περιουσιακό στοιχείο που διαχωρίζει τα κύρια χαρακτηριστικά των δικαιωμάτων προαίρεσης αγοράς μετοχών για την αξιολόγηση αυτή ως επιλογή. Προς το παρόν, η απόρριψη της προσέγγισης του εισοδήματος είναι πιο συχνά πραγματοποιούνται υπέρ του μοντέλου αποτίμησης δικαιωμάτων προαίρεσης (αντίστοιχα, το Black-Scholes).

Ένα τέτοιο σύστημα, το οποίο χρησιμοποιείται, επιτρέπει την εκτίμηση της συνολικής αξίας των ιδίων κεφαλαίων της εταιρείας ή της επιχείρησης στην περίπτωση όπου συνεργάζεται με μεγάλες απώλειες. Το μοντέλο αυτό έχει ως στόχο την περαιτέρω εξηγήσει γιατί το κόστος των ιδίων κεφαλαίων της επιχείρησης δεν είναι μηδέν, ακόμη και αν η μείωση του κόστους της επιχείρησης κάτω από το ονομαστικό μέγεθος του χρέους. Ακόμη και με ένα τέτοιο πλεονέκτημα, πρέπει να σημειωθεί ότι το μοντέλο Black-Scholes για την αποτίμηση των ρωσικών εταιρειών προς το παρόν έχει περισσότερο θεωρητική. Το κύριο πρόβλημα, λόγω της οποίας αυτό το μοντέλο δεν μπορεί να εφαρμοστεί σε εγχώριες επιχειρήσεις - είναι η απουσία κάποιου αποδείξεις για τις παραμέτρους του μοντέλου, οι οποίες χρειάζονται επειγόντως.

ευρήματα

εισοδηματική προσέγγιση για την αποτίμηση των επιχειρήσεων και των ακινήτων άρχισε να χρησιμοποιείται πολύ λιγότερο συχνά, και αυτό συμβαίνει για πολλούς λόγους. Συγκεκριμένα, πρόκειται για τις ελλείψεις λόγω των οποίων υπάρχουν δυσκολίες στην χρήση της στην καταναλωτική αγορά. Πρώτα απ 'όλα θα πρέπει να σημειωθεί πόσο δύσκολο είναι να κάνει προβλέψεις για το μέλλον του κόστους των υπηρεσιών και των προϊόντων, καθώς και πρώτων υλών, καθώς και τα υπόλοιπα των σύνθετων δεικτών εισροών. Σε αυτή την περίπτωση, μπορούμε να μιλήσουμε για κάποιες υποκειμενικές εκτιμήσεις των εμπειρογνωμόνων. Επιπλέον, το πρόβλημα είναι η χαμηλή πληροφορίες ανίχνευσης του εγκλήματος σε ρωσικές επιχειρήσεις, και επειδή είναι ζωτικής σημασίας για τη σωστή υπολογισμού και το μοντέλο Black-Scholes. Αυτό οφείλεται σε μεγάλο βαθμό χαμηλή εταιρική κουλτούρα των εταιρειών.

Ο μεγάλος αριθμός των μετοχών, συμπεριλαμβανομένων των παρόντων και μεγάλες συσκευασίες, συγκεντρώνεται στα χέρια του μικρού κύκλου των ανθρώπων, και η αναλογία της μειοψηφίας των μετόχων και των μικρών ιδιοκτητών ακινήτων, των οποίων το μερίδιο είναι πολύ χαμηλό, στο μετοχικό κεφάλαιο είναι αμελητέα. Αποδεικνύεται ότι πολλές εταιρείες δεν είναι απλώς ενδιαφέρονται για την αποκάλυψη οποιασδήποτε πληροφορίας. Επομένως, είναι πολύ πιο περίπλοκο υπολογισμό της προσέγγισης του εισοδήματος σε σχέση με την πλειοψηφία των βιομηχανιών και των επιχειρήσεων στη Ρωσία. Υπό άλλες συνθήκες, λειτουργεί καλά, δείχνοντας όλα τα πλεονεκτήματα και την αξιοπιστία του.